Mortgage Bono Anlamı
Mortgage tahvili, yatırımcıya ihraç edilen ve gayrimenkul mülklerinin teminatıyla (konut veya ticari) teminat altına alınan bir ipotek havuzuyla desteklenen ve bu nedenle borçluya önceden belirlenmiş bir dizi ödeme yapan, başarısızlığı satış veya el koymaya yol açabilecek bir tahvili ifade eder. varlığın.
Yatırımcılar, borçlu faiz ödediğinde ve bazı gayrimenkul varlıklarını teminat olarak tutarak borç alan borcun geri ödemesini yaptığında faiz ve anapara tutarını içeren aylık bir ödeme alırlar ve borçlunun temerrüde düşmesi durumunda varlık, tahvil sahiplerini ödemek için satılabilir. bu varlıklar tarafından güvence altına alınmıştır.
Mortgage Bond Nasıl Çalışır?
Bir kişi bir ev satın aldığında ve onu ipotek olarak saklayarak finanse ettiğinde, borç veren, kredi tamamen ödenene kadar bu ipoteğin mülkiyetini alır. Borç veren, bu tür gayrimenkul varlıkları için kredi veren bankaları ve ipotek şirketlerini içerir. Bankalar daha sonra bu ipotekleri kullanır ve bunları bir yatırım bankasına veya herhangi bir devlet kurumuna indirimli olarak satarlar. Bu şekilde bankalar, başlangıçta bir kredinin vadesini aşacakları anda anında para alırlar ve ayrıca herhangi bir temerrüt riskini kendilerinden yatırım bankalarına kaydırmayı başarırlar.
Bir yatırım bankası daha sonra bu paketi bir SPV'ye (özel amaçlı araç) aktarır ve ipotek ile desteklenen krediler için tahvil çıkarır. Bu kredilerden nakit akışı faiz artı anapara ödemesi şeklinde olup her ay ipotekli tahvil sahiplerine aktarılır. İpotekleri bir araya getirme ve borç üzerindeki nakit akışını tahvil sahiplerine aktarma sürecine menkul kıymetleştirme denir. Bir yatırım bankası, bir kredinin faiz bileşenindeki payını tutar ve faiz artı anapara bileşeninin geri kalanını tahvil sahiplerine aktarır.
Türler
Çeşitli MBS türleri vardır (ipoteğe dayalı güvenlik) -
# 1 - Mortgage Geçiş Menkul Kıymetleri
Bu MBS türünde ödemeler, tahvil sahipleri arasında alındıkları andan itibaren orantılı olarak yapılır. İhraç edilen toplam tahvillerin her biri 1000 doların 1000'i ise ve her biri 100 tahvil tutan 10 yatırımcı varsa, o zaman her yatırımcı kendisine aktarılan ödemenin 1 / 10'unu alacaktır. Her yatırımcı, holdinglerine göre ödeme payını alacaktır. Ön ödemeler varsa orantılı olarak tahvil sahiplerine aktarılır. Hiçbir tahvil sahibi, bu ipoteklerde sahip olduğu toplam tahvil oranından az ya da çok alamaz. Temerrüt durumunda, her yatırımcı zararı (varlık değeri tahvillerin nominal değerinin altına düşerse) tahvillerdeki oranına göre karşılayacaktır.
Dolayısıyla MPS yatırımcıları veya tahvil sahipleri, sahip oldukları hisseler kadar hem ön ödeme hem de uzatma riskiyle karşı karşıyadır.
# 2 - CMBS (Teminatlı İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet)
Yukarıda, MPS yatırımcılarının ön ödeme riskiyle nasıl karşı karşıya olduklarını ve ön ödeme olasılığında, o anda ihtiyaç duyup duymadıklarına veya tercih etmelerine bakılmaksızın her yatırımcının bunu nasıl aldığını gördük. Birçok yatırımcı ön ödeme ve temerrüt riski ile ilgilenir.
CMBS, ipoteklerden nakit akışlarını farklı sınıflara veya dilim adı verilen katmanlara yönlendirerek bu sorunların azaltılmasına yardımcı olur, böylece her sınıf her iki riske de farklı maruz kalır. Her dilim, ödemenin nasıl dağıtılacağına ilişkin farklı bir kurallar dizisine tabidir. Her dilim her ay faiz ödemesi alır ancak anapara ve ön ödeme tutarı sırayla ödenir. CMBS, her bir tahvil sınıfı sırayla seri olarak emekli olacak şekilde yapılandırılmıştır.
4 dilim varsa, aylık anapara ve dilimlere ön ödeme için kural aşağıdaki gibi olacaktır:
- Bölüm 1 - Anapara bakiyesi sıfır olana kadar tüm anapara tutarını ve ön ödemeleri alır.
- 2. dilim - 1. dilim tamamen ödendikten sonra; anapara bakiyesi sıfır olana kadar tüm anapara tutarını ve ön ödemeleri alacaktır.
- 3. Dilat - 2. dilim tamamen ödendikten sonra; anapara bakiyesi sıfır olana kadar tüm anapara tutarını ve ön ödemeleri alacaktır.
- Dilim 4 - 3. dilim tamamen ödendikten sonra, anapara tutarını ve anapara bakiyesi sıfır olana kadar ön ödemeleri alacaktır.
Böylece ön ödeme riski dilimler arasında dağıtılır. En yüksek ön ödeme riski Bölüm 1'de yer alırken, daha düşük dilimler borçlunun temerrüde düşmesi durumunda bir amortisör görevi görür. Yukarıdaki örnekte, Dilim 4, yukarıdaki üç dilim tamamen ödendikten ve temerrüt durumunda zararları karşıladıktan sonra ön ödeme aldığı için en yüksek temerrüt riski ve en düşük ön ödeme riskine sahiptir.
Misal
10 kişinin, evi ABC bankasında 1.000.000 $ 'lık bir ipotek olarak teminat olarak tutarak her biri% 6 oranında 100.000 $ kredi aldığını varsayalım. Banka daha sonra bu ipotek havuzunu bir yatırım bankası XYZ'ye satacak ve bu parayı yeni krediler almak için kullanacaktır. XYZ, bu ipoteklerle desteklenen% 5 oranında 1.000.000 dolarlık tahvilleri (her biri 1000 dolarlık 1000 tahvil) satacaktı. ABC bankası, bir marj veya ücret tuttuktan sonra 1. ayda alınan faiz (5.000 $) artı ödeme bileşenini XYZ'ye aktarır. Diyelim ki tutulan ücret kredi tutarının% 0,6'sı (aylık% 0,05), yani 1. ayda XYZ'ye aktarılan tutar 4500 $ artı geri ödeme tutarıdır. XYZ ayrıca kredi miktarı üzerindeki% 0,6'lık (aylık% 0,05) spreadini koruyacak ve ilk ay 4000 $ artı geri ödeme tutarının kalan faizini ipotek tahvil sahiplerine aktaracaktır.
Bu şekilde yatırım bankası, tahvil satışından elde edilen parayla bir bankadan daha fazla ipotek satın alabilir ve bankalar ipotek satışından elde edilen parayı yeni krediler yapmak için de kullanabilir. Ev sahiplerinin temerrüde düşmesi durumunda, ipotek, yatırımcılara ödeme yapmak için satılabilir.
İpotek ve Borçlanma Senedi
Tahvil ve ipotek bonosu arasındaki temel fark, tahvil tahvilinin teminat altına alınmaması ve sadece ihraç eden şirketin tam güvencesi ve kredisi tarafından desteklenmesi, ipotek tahvilinin ise borçlu temerrüdü durumunda satılabilecek teminatla destekleniyor olmasıdır. Bu nedenle MBS'nin faiz oranı, düşük risk nedeniyle tahvil bonolarından daha düşüktür.
Diğer fark, ödeme ve ödeme sıklığındadır. Mortgage tahvilleri aylık olarak ödenir ve faizin yanı sıra bir ana bileşen içerir. Borçlanma senetleri ise sadece faiz bileşenini içeren yıllık veya altı aylık olarak ödenmekte ve anapara tutarı vade sonunda ödenmektedir.
Avantajlar
- Mortgage destekli menkul kıymetler, Hazine menkul kıymetlerinden daha yüksek getiri sunar.
- İpotekli varlıkların desteklenmesi riski azaldığından, diğer tahvil bonolarına göre daha yüksek risk ayarlı getiri sunar.
- Diğer varlık sınıflarıyla düşük korelasyona sahip oldukları için varlık çeşitlendirmesi sağlarlar.
- Diğer sabit gelirli ürünlere göre düzenli ve sık gelir sağlar. MBS'nin aylık ödemeleri varken, şirket tahvilleri yıllık veya altı aylık ödeme sunar.
- İpoteğe dayalı bir menkul kıymet, tahvil bonolarından daha güvenli bir yatırımdır, çünkü temerrüt durumunda teminat, tahvil sahiplerini ödemek için satılabilir.
- MBS'nin kuyruk riski yoktur, çünkü vadede toplu anapara ödemesi yoktur, çünkü aylık ödeme faiz artı bir tahvilin ömrü boyunca yayılmış anapara bileşenini içerir. Diğer tahvillerde ise vade sonunda toplu anapara ödemesi nedeniyle yüksek bir kuyruk riski vardır ve bu da tahvil sahiplerine yönelik riski artırır.
Dezavantajları
- Mortgage destekli teminat, tahvil bonolarından daha düşük getiri sunar.
- Genellikle güvenli yatırım olarak lanse edilen ipotek destekli güvenlik, 2008 subprime mortgage krizlerindeki rollerinden dolayı olumsuz tanıtım çekti. Bankalar yüksek kârlılık nedeniyle kayıtsız kaldılar ve kredibilitesi düşük kişilere kredi verdi. Subprime ipotekler temerrüde düştüğünde, milyonlarca dolarlık yatırımcı parasının kaybına ve Lehman brothers gibi birçok büyük yatırım bankasının iflasına neden oldu. Yani bu tahviller varlık kadar iyidir ve insanlar bu varlıklardan borç para alırlar.
- Bu tür tahvil sahipleri, piyasada faiz oranlarının düşmesi durumunda ön ödeme riskiyle karşı karşıyadır. Dahası, aldıkları paranın daha düşük bir oranda yatırılması gerekecek ve bu da getirilerini azaltacaktır.
Sonuç
Bir varlık sınıfı olarak ipotek tahvilleri çeşitlilik sunar ve yatırımcıya hazineden daha yüksek getiri ve tahvil bonolarından daha düşük risk sunar. Dahası, yatırım bankalarına daha fazla ipotek satın almaları için para sağlarlar ve daha fazla borç vermek için bankalar, ipotek oranlarını rekabetçi tutmaya ve likit pazarlamaya yardımcı olur.